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Atenção aos impostos deve ser redobrada na compra de imóvel PDF Imprimir E-mail

Contribuintes podem obter vantagens - de redução a isenção de impostos - se levarem em conta os benefícios fiscais específicos que incidem na hora de negociar um imóvel

O lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital (a diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição). Há também fatores que geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o contribuinte a pagar menos.

A isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isso é, quem aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da cobrança de IR. Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente a cada cinco anos.

Importante ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome do filho, por exemplo, não haverá isenção?, explica Antonio Teixeira, consultor da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage. Outra observação relevante é que o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no período de atraso) e ainda multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.

O primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverão ser informados os dados da transação ? como valores, forma (a prazo ou à vista) e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o cálculo do imposto. ?Para não se perder, é aconselhável imprimir um histórico da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações, principalmente referentes às reformas?, diz Teixeira.

No programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações, menor o imposto. Mas atenção: é necessário guardar todos os comprovantes de pagamento e um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel.

O fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando o cerco?, alerta o advogado tributarista Samir Choaib. Além das reformas, também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.

O que está livre de Imposto de Renda

COMPRA DE OUTRO IMOVEL: Aplicar o valor da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais no prazo de 180 dias.
VALORES BAIXOS: Transação envolvendo imóvel de até R$ 35 mil é isenta.
ÚNICA PROPRIEDADE: Venda do único imóvel, de até R$ 440 mil, também não é tributada.
IMÓVEL ANTIGO: Bem adquirido antes de 1969 não tem IR sobre lucro da venda.

Propriedade nova conta com regras específicas

A intenção de compra de um novo imóvel, para a obtenção de benefícios fiscais, deve ser informada durante o preenchimento do programa da Receita Federal, o chamado GCap. Se a aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa.

Nesse caso, no entanto, a lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do benefício, basta pagar o IR com juros e multa. Segundo os tributaristas, o ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações tributárias. Ou seja, a orientação é planejar a compra já durante a venda.

Caso o período de 180 dias comece em um ano e termine em outro, e a compra não se concretize neste intervalo, haverá ainda outro inconveniente: a retificação da declaração anual do IR.

Isso ocorre porque a Receita utiliza os dados informados no GCap. Se considerarmos, então, que a venda ocorreu em novembro de 2013, o prazo se encerrará em maio de 2014 e na declaração de ajuste constará que o proprietário se utilizou do benefício. Portanto, se quiser pagar o IR com multa para não perder a isenção, o caminho é corrigir o GCap e depois entregar uma retificadora.

Além dessa, ainda há três isenções totais de IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais. São elas: imóvel de até R$ 35 mil, propriedade adquirida antes de 1969 e único imóvel de até R$ 440 mil. Esta última, assim como a dos 180 dias, só é válida a cada cinco anos. Há, ainda, reduções gradativas para imóveis comprados antes de 1988, as quais são calculadas automaticamente pelo software.

Fonte: Jornal do Comércio

 

 
   

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